eps

رویه دیگری که در بعضی از محاکم ما جاری است این است که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی راجع به ملک مرهونه مطلقاً در دادگاه‌ها قابل پذیرش است؛ زیرا فک رهن مقدمه تنظیم سند رسمی است؛ بنابراین، اگر خریدار، فروشنده را با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، طرف دعوا قرار دهد، از باب قاعده تضمن و از باب التزام به شیء، التزام به لوازم آن است و فک رهن که مقدمه الزام است، باید عملی شود و اگر کسی محکوم به الزام به تنظیم سند رسمی ملکی شود که در رهن است، فروشنده متعهد، مکلف است ابتدا ملک را از رهن خارج، (مانع را بر طرف کند) سپس سند مالکیت را به نام خریدار نماید. کما اینکه تکلیف به اخذ مفاصا‌حساب مالیاتی، پرداخت عوارض شهرداری، تفکیک ملک … که همگی از مقدمات تنظیم سند رسمی می‌باشند، نیازی به طرح دعوای مستقلی ندارند؛ بنابراین، الزام قانونی و قراردادی فک رهن فروشنده ملک (راهن) هم نیازی به طرح دعوای مستقل (فک رهن) ندارد. به نظر می‌رسد نظر فوق قانونی و راه‌گشا می‌باشد.تنظیم سند رسمی انتقال مال مشاع

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک مشاع، قبل از تقسیم آن مطابق حکم دادگاه یا با توافق طرفین، مسموع نیست.

• شماره دادنامه: ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۳۵۰۰۰۴۱۹
• تاریخ: ۱۵/۴/۱۳۹۲
• رأی شعبه ۱۵۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران

در خصوص دعوای خواهان (الف.ت.) به طرفیت خوانده (ب.م.) با وکالت (ع.الف.) به خواسته الزام خوانده به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال سند رسمی دو واحد آپارتمان طبقه دوم و سوم احداثی به پلاک ثبتی ۶۸۴۴۹ و ۲۹۰۶۹ فرعی از ۴۴۷۶ اصلی بخش ۷ تهران به انضمام خسارات دادرسی، به این شرح که خواهان در توضیح خواسته دعوا اظهار نموده به همراه خوانده، یک ساختمان دو طبقه که سند هریک از طبقات ملک به نام اصحاب دعوا بوده را تخریب و به اتفاق خوانده چهار واحد آپارتمان و یک باب مغازه در پلاک‌های تجمیع شده احداث نموده و یکی از واحدهای احداثی توسط خوانده منتقل (طبقه اول) و سند طبقه چهارم نیز به نام خوانده منتقل شده، لکن نام‌برده از تنظیم سند انتقال دو واحد دیگر به نام وی امتناع می‌نمایدو تقاضای صدور حکم به شرح خواسته را نموده است، وکیل خوانده در مقابل اظهار نموده مشارکت طرفین در احداث بنای جدید مستند به قرارداد کتابی نبوده و سهم اولیه ایشان یکسان نبوده و همچنین هزینه‌های پرداخت شده طرفین مساوی نبوده است ضمن اینکه مغازه احداثی توسط خواهان به غیر منتقل و نیز پارتمان طبقه اول توسط طرفین فروخته شده است که این موضوع مورد تأیید خواهان قرار گرفته، لکن نام‌برده مدعی هزینه نمودن ثمن آپارتمان فروخته شده جهت فک رهن و پرداخت هزینه‌های سهم خوانده گردیده استلهذا با توجه به مراتب مذکور، نظر به اینکه مستند به دعوای خواهان بایستی قرارداد مشارکت در ساخت با تعیین سهم طرفین یا تقسیم‌نامه مورد توافق ایشان باشد، در حالی که هیچ‌یک از این موارد بین طرفین وجود نداشته تا به عنوان مستند دعوا به دادگاه ارائه گردد و با این وصف شراکت طرفین بدون تعیین دقیق میزان آورده و سهام ایشان موجب ایجاد مالی مشاعی بین ایشان گردیده که قبل از تقسیم توسط دادگاه یا توافق ایشان امکان اظهارنظر پیرامون ادعای خواهان وجود ندارد؛ لهذا ضمن پذیرش ایرادات مطروحه وکیل خوانده مستنداً به ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوای خواهان به لحاظ عدم قابلیت استماع به کیفیت مطروحه صادر و اعلام می‌گردد. رأی صادره حضوری و ظرف مهلت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.


الزام به تنظیم سند

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به همراه فک رهن

حالتی را شامل می‌شود که فروشنده (اصولاً سازندگان املاک) قبل از فروش ملک آن را در رهن بانک برای اخذ وام قرار می‌دهد و با تنظیم قول‌نامه‌ای آن را به خریدار منتقل و متعهد می‌شود در مهلت زمانی مندرج در قول‌نامه، ضمن فک رهن مال مرهونه، سند رسمی به نام خریدار تنظیم نمایند.

حالت های دعوای فک رهن به همراه الزام به تنظیم سند
دراکثریت اعضای محترم کمیسیون حاضر در جلسه معتقد بودند چون فک رهن خود نوعی دعواست و الزام به فک رهن در واقع موجب انحلال عقد رهن و یک رابطه حقوقی است؛ لذا ضرورت دارد که خواهان ضمن تقدیم دادخوست الزام به تنظیم سند، به‌عنوان دعوای دوم فک رهن را هم بخواهد؛ لیکن اقلیت عقیده داشتند با توجه به اینکه فک رهن همانند مفاصا‌حساب شهرداری مالیاتی از لوازم اجرای حکم تنظیم سند رسمی است و نیز فرض بر این است که دادگاه رسیدگی‌کننده استحضار دارد که ملک موضوع دعوا در رهن است؛ لذا به هنگام صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی با آوردن قید حفظ حقوق مرتهن در حکم مورد خاص است و نیاز به طرح دعوای جداگانه در این خصوص نمی‌باشد.